Declarația unică și impozitul pe veniturile din cazare

Dacă închiriezi câteva camere în regim de scurtă durată — printr-un apartament, o casă de vacanță sau câteva camere în locuința proprie — cel mai probabil te încadrezi în regimul persoanei fizice. Acesta vine cu reguli clare: un prag de 7 camere pe CNP, o deducere forfetară și un impozit calculat pe venitul net. Mai jos explicăm, pe înțelesul gazdelor, cum funcționează și ce se schimbă când depășești pragul de 7 camere.

Ce este regimul persoanei fizice

Regimul persoanei fizice este cadrul fiscal simplificat prin care o persoană poate obține venituri din închirierea în scop turistic a unui număr limitat de camere, fără a înființa o firmă. Veniturile se declară prin declarația unică, iar impozitarea se face după un mecanism forfetar, gândit tocmai pentru a fi accesibil gazdelor mici.

Este regimul tipic pentru cineva care oferă spre închiriere un apartament în regim hotelier sau câteva camere, fără a face din asta o activitate desfășurată printr-o structură comercială dedicată. Odată depășite anumite limite, însă, regimul persoanei fizice nu mai este disponibil.

Pragul de 7 camere pe CNP

Regula centrală a acestui regim este pragul de maximum 7 camere pe CNP. Atât timp cât pui la dispoziție cel mult 7 camere, poți rămâne persoană fizică. În momentul în care depășești acest prag, veniturile trec în categoria veniturilor din activități independente și se impozitează potrivit art. 68³ din Codul fiscal (introdus prin Legea nr. 239/2025): impozit de 10% pe venitul net, calculat cu o cotă forfetară de cheltuieli de 30% din venitul brut.

Pragul se raportează la CNP, deci nu îl poți „ocoli” distribuind camerele pe mai multe anunțuri sau platforme sub aceeași persoană. Dacă mai multe persoane din familie dețin și declară camere, fiecare are propriul prag — dar aici încadrarea corectă depinde de titlul de proprietate și de cine obține efectiv venitul, așa că verifică situația cu un contabil.

Cum se calculează impozitul

Mecanismul de impozitare în regimul persoanei fizice este forfetar și relativ simplu:

Se pornește de la venitul brut obținut din cazare.
Se aplică o deducere forfetară de 30% — se consideră cheltuieli, fără a fi nevoie să le justifici cu documente.
Pe venitul net rămas (70% din brut) se aplică impozitul de 10%.
Rezultă o sarcină efectivă de aproximativ 7% din venitul brut.

Un aspect important: comisionul reținut de platformă nu intră în venitul brut. Dacă oaspetele plătește 100 de lei, iar platforma reține un comision înainte de a-ți vira suma, venitul brut se raportează la suma efectiv cuvenită ție, nu la totalul plătit de oaspete. Dincolo de impozit, pot exista și contribuții sociale în anumite situații — de aceea calculul final și pragurile de contribuții este bine să le confirmi cu un contabil.

Peste 7 camere: ce se schimbă și ce forme de organizare există

Fiscal, depășirea pragului nu îți impune o formă anume: impozitarea trece pe art. 68³ (10% pe venitul net, cotă forfetară de cheltuieli 30%). Separat însă, dacă operezi spațiul ca structură de primire turistică clasificată (pensiune, camere de închiriat etc.), legislația turismului cere să fii operator economic înregistrat la Registrul Comerțului — PFA, întreprindere individuală, întreprindere familială sau societate (de regulă SRL). Alegerea unei forme organizate poate fi rațională și sub prag, dacă vrei să deduci cheltuieli reale, să angajezi personal sau să lucrezi cu parteneri care cer factură. Într-o formă organizată:

Te înregistrezi la Registrul Comerțului și obții CUI/CIF.
Ai obligații contabile și fiscale specifice formei alese.
Intri sub obligația e-Factura, valabilă pentru formele identificate prin CUI/CIF.

e-Factura: ce s-a schimbat pentru persoanele fizice

Legea nr. 88/2026 (publicată în Monitorul Oficial nr. 459 din 29 mai 2026, în vigoare de la 1 iunie 2026) a clarificat regimul e-Factura pentru cazare. Reține distincția:

Pentru PFA (CUI/CIF) și SRL, transmiterea facturilor prin sistemul RO e-Factura este obligatorie.
Pentru persoanele fizice identificate fiscal exclusiv prin CNP, transmiterea prin RO e-Factura este opțională.

Atenție la nuanță: excepția privește transmiterea prin sistem, nu emiterea facturii. Obligația de a emite factură atunci când Codul fiscal o cere rămâne separată. Cu alte cuvinte, o persoană fizică pe CNP poate emite factură și poate folosi opțional sistemul RO e-Factura, dar nu este obligată să transmită facturile prin acesta.

Termene

Veniturile din cazare în regimul persoanei fizice se declară prin declarația unică, în termenele stabilite anual de ANAF. Legea nr. 88/2026 privind e-Factura este în vigoare de la 1 iunie 2026. Întrucât termenele de depunere și eventualele contribuții pot varia de la an la an și în funcție de situația ta, confirmă calendarul exact din sursele oficiale ANAF sau cu un contabil.

Sancțiuni

Nedeclararea veniturilor din cazare sau declararea lor incorectă poate atrage impozite suplimentare, dobânzi și penalități în cadrul controalelor fiscale. La depășirea pragului de 7 camere, riscul fiscal este încadrarea greșită a veniturilor: ele trebuie declarate ca venituri din activități independente (art. 68³), nu în vechiul regim. Separat, desfășurarea activității într-o structură de primire turistică neclasificată sau neautorizată provizoriu constituie contravenție potrivit HG nr. 1.267/2010, art. 15, cu amenzile aferente. Cuantumul concret depinde de situație și de normele aplicabile, motiv pentru care este de evitat estimarea unei sume fixe. Recomandarea practică: declară corect și la timp, iar dacă ai neclarități, clarifică-le preventiv cu un specialist.

Cum te ajută Hermis

Hermis nu depune declarația unică în locul tău și nu înlocuiește contabilul, dar îți ține activitatea ordonată, astfel încât raportarea veniturilor să fie mult mai simplă:

PMS — centralizează rezervările și veniturile, cu evidența nopților vândute pe fiecare unitate, ca să ai cifrele la zi când completezi declarația.
e-Factura ANAF — facturare electronică integrată pentru PFA și SRL, cu transmitere în sistemul RO e-Factura.
Self check-in — fișa de cazare a turiștilor generată automat prin scanare buletin, fără recepție permanentă.

Întrebări frecvente

Câte camere pot închiria ca persoană fizică?

În regimul persoanei fizice poți închiria maximum 7 camere pe CNP. Peste acest prag, veniturile trec în categoria veniturilor din activități independente și se impozitează potrivit art. 68³ din Codul fiscal (Legea nr. 239/2025): impozit 10% pe venitul net, calculat cu o cotă forfetară de cheltuieli de 30%. Codul fiscal nu impune o anumită formă de organizare; dacă însă operezi spațiul ca structură de primire turistică clasificată, legislația turismului cere să fii operator economic înregistrat la Registrul Comerțului — PFA, întreprindere individuală, întreprindere familială sau societate.

Cum se calculează impozitul pe veniturile din cazare?

În regimul persoanei fizice se aplică o deducere forfetară de 30% din venitul brut, iar impozitul de 10% se calculează pe venitul net rămas. Rezultă o sarcină efectivă de aproximativ 7% din venitul brut. Aceste informații sunt orientative — confirmă calculul și eventualele contribuții aplicabile situației tale cu un contabil.

Comisionul platformei intră în venitul brut?

Nu. Comisionul reținut de platforma de rezervări (de exemplu Airbnb sau Booking.com) nu intră în venitul brut impozabil. Venitul brut se raportează la suma efectiv cuvenită gazdei, nu la totalul plătit de oaspete înainte de reținerea comisionului. Pentru încadrarea corectă a fiecărei situații, verifică cu un contabil.

Ce se întâmplă dacă depășesc 7 camere?

Dacă pui la dispoziție mai mult de 7 camere, ieși din regimul simplificat: veniturile devin venituri din activități independente, impozitate potrivit art. 68³ din Codul fiscal (10% pe venitul net, cu cotă forfetară de cheltuieli de 30%). Forma de organizare nu e impusă de Codul fiscal, dar autorizarea turistică cere operator economic înregistrat la Registrul Comerțului — PFA, întreprindere individuală, întreprindere familială sau societate — cu obligațiile aferente, inclusiv e-Factura pentru formele cu CUI/CIF.

Persoanele fizice mai emit facturi din 2026?

Legea nr. 88/2026, în vigoare de la 1 iunie 2026, prevede că transmiterea facturilor prin sistemul RO e-Factura este opțională pentru persoanele fizice identificate fiscal exclusiv prin CNP și obligatorie pentru PFA și SRL. Excepția privește transmiterea prin sistem, nu emiterea facturii atunci când Codul fiscal o cere. Cu alte cuvinte, persoana fizică pe CNP poate emite factură și poate folosi opțional sistemul, dar nu are obligația transmiterii prin RO e-Factura.

Surse oficiale

Informațiile sunt orientative și nu constituie consultanță fiscală sau juridică individuală. Actele normative pot fi modificate; verifică sursele oficiale și consultă un specialist. Ultima verificare a informațiilor: 31 august 2026.

Verifică-te în 60 de secunde Vezi toate obligațiile